저만 빼고 다들 부동산으로 돈 버는 것 같아서, 조바심에 신축 빌라 분양받았다가 1억 손절로 겨우 빠져나왔습니다.
아파트는 너무 비싸 엄두도 못 냈고 그나마 여기저기서 대출받아 호기롭게 분양받았던 신축 빌라였는데, 빌라 분양 주의점에 대해 잘 알아보지 못한 상태에서 투자해 제대로 수업료를 냈습니다.
아파트와 달리 절대 모르고 분양받으면 안 되는 것이 빌라입니다. 사전에 꼼꼼하게 잘 알아본 후 분양을 받을 경우 좋은 투자처가 될 수도 있고 내 집 마련의 기회를 얻을 수도 있지만, 그렇지 않을 경우 저와 같이 큰 손실을 경험할 수도 있습니다.
눈물의 1억 손절 후 깨달은 빌라 분양 주의점 7가지를 정리해서 공유합니다. 빌라 분양받을 계획인 분들, 특히! 빌라 분양 받는 것이 처음인 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
빌라 분양 주의점 7가지
1. 실소유자 및 근저당권
빌라를 분양받을 때 가장 중요한 부분이 실소유자를 확인하는 것입니다.
실소유자란, 빌라 건물과 토지를 소유하고 있는 사람 또는 법인을 의미합니다. 만약 실제 소유자가 아닌 다른 사람이나 업체가 분양을 진행한다면 분양 사기 가능성이 있으므로 잘 확인하셔야 합니다.
또한 분양받고자 하는 빌라에 근저당권이 설정되어 있는지도 함께 체크해야 합니다.
📌 근저당권이란, 미래에 발생할 수 있는 불특정 채권을 일정 한도 내에서 부동산에 담보하는 저당권의 일종입니다. 예를 들어, A가 은행에서 마이너스 통장 대출을 받고자 할 때, 자신의 아파트를 담보로 제공하고 은행에 근저당권을 설정해 주는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 이때 A는 은행에서 정한 한도 내에서 수시로 자유롭게 돈을 빌리거나 갚을 수 있습니다.
근저당권은 채무액이 변동되기 때문에, ‘채권최고액’이라는 개념을 알고 있어야 합니다.
📌 채권최고액이란, 근저당권자가 부동산에서 우선 변제받을 수 있는 최대 금액을 의미합니다 .
근저당권이 설정되어 있는 빌라를 분양받게 되면, 근저당권자가 채권최고액 내에서 부동산을 압류하거나 경매에 부치는 경우가 있습니다. 이럴 경우 분양 받은 사람은 근저당권자에게 채무를 변제하거나, 분양받은 빌라를 포기하거나, 경매에서 재매수해야 합니다.
그러므로 빌라 분양을 받기 전 건축물대장과 등기부등본을 통해 실소유자와 근저당권을 반드시 확인하시길 바랍니다.
2. 위반건축물
위반건축물도 실소유자 및 근저당권과 함께 반드시 확인해야 하는 부분 중 하나입니다.
📌 위반건축물이란, 건축법 또는 그 밖의 법령을 위반하여 건축된 건축물을 의미합니다.
허가 없이 건축하거나, 허가와 다르게 건축하거나, 허가를 받은 후에 용도나 구조를 변경하거나, 허가된 기간 내에 완공하지 않거나, 허가된 기간을 초과하여 사용하거나, 허가를 취소 받거나, 철거명령을 받은 건축물 등이 위반건축물에 해당합니다.
위반건축물이 포함되어 있는 빌라를 분양받게 되면, 행정처분이나 소송의 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 분양 받은 사람은 이행강제금을 지불하거나 손해 배상을 해야 하고, 나아가 부동산을 원상복구 하거나 철거해야 할 수도 있습니다.
따라서 건축물대장과 등기부등본을 활용하여 실소유자 및 근저당권과 함께 해당 빌라의 위반건축물 여부에 대해서도 반드시 확인하시길 바랍니다.
기본적으로 실소유자, 근저당권, 위반건축물을 사전에 체크하는 것만으로도 불필요한 손실이나 분쟁을 예방할 수 있을 것입니다.
3. 근린생활시설
해당 빌라의 근린생활시설 등록 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.
📌 근린생활시설이란, 주민들의 생활상 편의를 위해 주택가에 인접하여 마련된 시설을 의미합니다.
근린생활시설은 업종과 규모에 따라 제1종과 제2종으로 분류됩니다.
제1종 근린생활시설은 일용품을 판매하는 소매점, 이용원, 의원, 탁구장, 마을회관 등 주민 생활 필수시설이 이에 해당하며, 일반적으로 규모가 작고 소음이나 배출물이 적습니다.
제2종 근린생활시설은 제1종보다 규모가 큰 시설이며, 취미생활이나 편의 생활 시설이 이에 해당합니다.
근린생활시설로 등록된 빌라를 근생빌라라고 하는데, 이는 근린생활시설의 상가 부분을 주거용으로 개조하여 사용하는 일종의 불법 주택입니다.
빌라를 근린생활시설로 등록하는 이유는 주로 주차 문제 때문입니다.
일반적인 다세대주택은 가구당 한 대 이상의 주차 공간을 마련해야 하는 반면, 근린생활시설은 주차 공간 설치 기준에 여유가 있습니다. 따라서 건물의 주차 공간이 부족하거나 주차 공간 마련 비용이 많이 드는 경우, 건축주가 빌라를 근린생활시설로 허가받는 경우가 있습니다.
하지만 다음의 이유들 때문에 근생빌라는 분양받을 때 주의가 필요합니다.
📌 근생빌라 문제점 5가지
1. 근생빌라는 주거용이 아니기 때문에, 취득세나 양도세 등의 세금이 상업시설을 취득할 때와 동일하게 부과됩니다.
2. 근생빌라는 주택담보대출이나 전세자금대출을 받을 수 없으며, 임차인은 월세 세액 공제 또한 받을 수 없습니다.
3. 근생빌라는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 재개발이나 재건축과 관련해서도 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없습니다.
4. 근생빌라는 상업 용도로 시공된 경우가 많아 방음과 단열에 취약한 경우가 많고, 동파나 화재 등의 위험이 있습니다.
5. 근생빌라임이 적발될 경우 이행강제금이 부과되거나, 원상복구를 요구받을 수 있습니다.
위와 같은 근생빌라의 문제점을 참고하여, 빌라 분양을 받기 전에 반드시 근린생활시설 여부를 체크하시길 바랍니다.
4. 층수 및 면적
해당 빌라의 층수와 면적이 법적 기준을 준수하고 있는지 확인하셔야 합니다.
빌라의 층수가 5층 이상이거나 면적이 660㎡를 초과할 경우, 근생빌라로 분류됩니다. 근생빌라로 분류될 경우 허가가 취소되거나 철거 명령을 받을 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.
실제로 법적 기준을 어기고 건축된 빌라들이 상당히 많이 있습니다. 특히 최근 지어진 빌라 중에는 층수가 5층, 6층을 넘는 경우도 많이 볼 수 있습니다. 이런 빌라들이 모두 근생빌라인 것입니다.
빌라가 근린생활시설로 분류될 경우, 앞에서 살펴본 바와 같이 여러 문제점으로 인해 큰 손해와 분쟁이 발생할 수 있습니다.
따라서 빌라의 층수와 면적도 반드시 정확하게 살펴보신 후에 분양받는 것을 결정하시길 바랍니다.
5. 동파
빌라 분양을 받을 때 또 하나 주의해야 할 점이 해당 빌라가 동파에 취약한 환경에 놓여있지 않은지 확인하는 것입니다.
겨울철 기온이 많이 내려가게 되면, 물이 얼어 파이프가 터지거나 배수가 안 될 수도 있고, 얼어버린 수도관으로 인해 한동안 물이 안 나오기도 합니다.
동파는 빌라 건물의 구조나 설비에 따라 발생할 수 있는데, 특히 1층이 주차장인 필로티 형식의 빌라일 경우, 바람이 잘 통하고 난방이 잘 되지 않습니다. 그래서 기온이 많이 낮아지는 겨울철에 오수관이 얼면서 배수가 되지 않는 경우가 많습니다.
📌 필로티란, 건물의 1층을 기둥으로 지탱하고 바닥을 높여서 공간을 확보한 구조를 의미합니다. 주로 주차장이나 상가로 사용되는 경우가 많습니다.
오수관이 얼어 배수가 안 될 경우, 물이 고이면서 심한 악취가 나거나 파이프가 터지기도 합니다. 또한 벽이나 바닥이 축축해지면서 곰팡이가 생길 수 있습니다.
이런 문제들이 지속되면 주거환경이 악화되는 것은 물론 건강에도 좋지 않습니다. 수리 비용을 부담하거나 손해배상을 지불해야 할 수도 있고요.
따라서 빌라 분양을 알아보고 있는 시점이 날씨가 춥지 않은 봄·여름철이더라도 이 동파 부분은 확실하게 체크하시는 것이 좋습니다.
6. 베란다 확장
해당 빌라 베란다의 불법 확장 여부도 꼭 확인하시는 것이 좋습니다.
우선 베란다의 개념부터 정확하게 알고 있어야 합니다. 발코니의 개념과 혼동하는 경우가 종종 있기 때문입니다.
베란다와 발코니는 건축물의 외부 공간을 의미하며, 용도와 형태에 따라 구분됩니다.
📌 베란다란, 위층이 아래층보다 면적이 작을 경우, 위층과 아래층의 면적 차이로 인해 발생한 공간을 의미합니다. 즉 아래층 지붕 쪽에 생기는 여유 공간이라고 할 수 있습니다.
📌 발코니란, 거실 공간을 연장하기 위하여 밖으로 돌출시켜 만든 공간을 의미합니다.
발코니를 확장하는 것은 천장이 있는 공간을 실내 공간으로 연장하는 것이므로 합법적입니다. 발코니를 확장하면 주거 공간을 넓게 활용할 수 있고, 단열과 방음에도 효과가 있습니다.
하지만, 베란다 확장은 천장이 없는 공간을 실내 공간으로 연장하는 것이기 때문에 위반건축물이 되어 이행강제금이 부과되거나 철거를 요구받을 수 있습니다.
그러므로 다음의 4가지 방법을 통해 빌라의 베란다 확장 여부를 체크해 보시기 바랍니다.
📌 베란다 확장 여부를 확인하는 4가지 방법
1. 외관상 주변의 다세대 주택보다 층수가 높을 경우, 베란다를 확장했을 확률이 높습니다.
2. 신축 빌라 분양시, 층수만 다를 뿐 평형은 같은데 유독 해당 빌라의 분양가가 저렴할 경우, 베란다를 확장했을 가능성이 있습니다.
3. 등기부등본이나 건축물대장을 요청하여 층별 건축물의 용도를 파악합니다.
4. 신축 빌라 계약 시 빌라 분양 상담사의 말만 믿어서는 안 되고, 주변 공인중개사에게도 문의하여 중복으로 체크해야 합니다.
7. 주변 빌라 시세
마지막으로 알아보셔야 할 부분은 바로 주변 빌라들의 시세입니다.
아파트와 달리 빌라는 적정한 시세를 알기가 쉽지 않습니다. 빌라 수가 워낙 많기도 하고, 한 동네에서도 빌라마다 가격 차이가 크게 나는 경우가 많아 어느 정도 발품을 팔아야 대략적인 시세를 확인할 수 있습니다.
따라서 신축 빌라 분양을 받을 때도 주변 빌라의 시세를 최대한 많이 알아보시는 것이 좋습니다. 일일이 찾아다니며 시세를 알아보는 것이 번거로운 일이기는 해도, 많이 다녀 볼수록 해당 빌라의 분양가가 적정한지 과한지 제대로 판단할 수 있습니다.
사실 저도 조금 귀찮다고 많이 알아보지 않았다가 정말 많이 후회했던 경험이 있기 때문에, 특히 빌라 분양받는 것이 처음인 분이라면 꼭 잘 알아보셨으면 좋겠습니다.
저는 신축 빌라가 좋다는 주변 사람들 말만 듣고 꼼꼼하게 알아보지 않고 분양받은 바람에, 마음고생 정말 많이 하고 나서야 제대로 알아보고 공부했던 것 같습니다.
빌라 분양을 처음 접하시는 분들은 앞에서 살펴본 7가지 빌라 분양 주의점 꼭 기억하셔서 손해 보지 않으셨으면 좋겠습니다.
내 집 마련과 투자 모두 꼭 성공하시길 바랍니다!
